Financiamento de R$ 500 mil: valor da parcela
Um financiamento de R$ 500 mil em 30 anos, a 12,05% ao ano mais TR (média da Caixa em setembro de 2026, segundo o Banco Central), começa com parcela de R$ 6.162,23 no SAC e termina em R$ 2.541,04. Na tabela Price, a parcela começa em R$ 4.933,52 e sobe com a TR até R$ 8.926,20. A TR é uma estimativa (0,1653% ao mês, média de 12 meses), sem seguros.
- Cálculo estimativo
- Como calculamos
Primeira parcela (SAC)
R$ 6.162,23
- Valor financiado
- R$ 500.000,00
- Última parcela
- R$ 2.541,04
- Total de juros
- R$ 1.060.015,64
- Correção pela TR
- R$ 183.629,19
- Total pago
- R$ 1.743.644,83
SAC x Price
| Sistema (R$) | SAC | Price |
|---|---|---|
| 1ª parcela | 6.162 | 4.934 |
| Última | 2.541 | 8.926 |
| Juros totais | 1.060.016 | 1.640.201 |
| Correção TR | 183.629 | 284.136 |
No SAC você paga R$ 680.692,69 a menos de juros e correção.
Parcela ao longo do tempo
Parcelas corrigidas pela TR, em R$ · eixo em anosAno 30
- SACR$ 2.754
- PriceR$ 8.765
Com a TR estimada, no SAC a parcela começa em R$ 6.162,23 e termina em R$ 2.541,04. Na Price ela começa em R$ 4.933,52 e sobe com a TR até R$ 8.926,20.
Toque, arraste ou passe o mouse no gráfico para ver cada ano.
Evolução ano a ano
| Ano | 1ª parcela do ano, com TR | Saldo no fim do ano |
|---|---|---|
| 1 | R$ 6.162 | R$ 493.008 |
| 2 | R$ 6.123 | R$ 485.537 |
| 3 | R$ 6.080 | R$ 477.568 |
| 4 | R$ 6.033 | R$ 469.086 |
| 5 | R$ 5.982 | R$ 460.073 |
| 6 | R$ 5.926 | R$ 450.511 |
| 7 | R$ 5.866 | R$ 440.382 |
| 8 | R$ 5.800 | R$ 429.667 |
| 9 | R$ 5.730 | R$ 418.346 |
| 10 | R$ 5.655 | R$ 406.401 |
| 11 | R$ 5.574 | R$ 393.809 |
| 12 | R$ 5.488 | R$ 380.550 |
| 13 | R$ 5.396 | R$ 366.603 |
| 14 | R$ 5.298 | R$ 351.945 |
| 15 | R$ 5.194 | R$ 336.553 |
| 16 | R$ 5.084 | R$ 320.404 |
| 17 | R$ 4.968 | R$ 303.473 |
| 18 | R$ 4.844 | R$ 285.737 |
| 19 | R$ 4.714 | R$ 267.168 |
| 20 | R$ 4.577 | R$ 247.742 |
| 21 | R$ 4.432 | R$ 227.431 |
| 22 | R$ 4.279 | R$ 206.208 |
| 23 | R$ 4.119 | R$ 184.044 |
| 24 | R$ 3.951 | R$ 160.909 |
| 25 | R$ 3.774 | R$ 136.775 |
| 26 | R$ 3.588 | R$ 111.611 |
| 27 | R$ 3.394 | R$ 85.384 |
| 28 | R$ 3.190 | R$ 58.062 |
| 29 | R$ 2.977 | R$ 29.612 |
| 30 | R$ 2.754 | R$ 0 |
A TR é uma estimativa constante: a real muda todo mês e pode ser maior ou menor. Seguros e taxas não variam nesta simulação. A proposta do banco mostra o CET oficial.
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O que muda nesse valor
No SAC a primeira parcela é R$ 1.228,71 maior que a da Price, mas juros e correção pela TR somam R$ 1.243.644,83 contra R$ 1.924.337,52: R$ 680.692,69 a menos, porque a dívida cai mais rápido. Esticar a Price para 35 anos baixa a primeira parcela só para R$ 4.861,69 e leva juros e correção a R$ 2.444.309,39. No Minha Casa Minha Vida, as condições dependem da faixa de renda da família e a taxa pode ser bem diferente desta média: veja as regras na página oficial do programa.
Minha Casa Minha Vida (Ministério das Cidades)| Prazo | SAC, 1ª | Price, 1ª | Juros + TR, SAC |
|---|---|---|---|
| 10 anos | 8.944,60 | 7.021,81 | 361.982,49 |
| 20 anos | 6.857,82 | 5.317,38 | 772.796,62 |
| 30 anos | 6.162,23 | 4.933,52 | 1.243.644,83 |
| 35 anos | 5.963,49 | 4.861,69 | 1.504.601,83 |
Perguntas frequentes
E se R$ 500 mil é o valor do imóvel?
Com 20% de entrada (R$ 100.000), você financia R$ 400.000: em 30 anos, com a mesma taxa e a mesma TR, a 1ª parcela SAC fica em R$ 4.929,78 e a Price, em R$ 3.946,82.
Qual é a taxa de juros da Caixa?
Em setembro de 2026, a média da Caixa no financiamento imobiliário com taxas de mercado, pós-fixado referenciado em TR, foi 12,05% ao ano (0,95% ao mês), segundo o Banco Central. Na linha de taxas reguladas, pós-fixado referenciado em TR, foi 7,98% ao ano. Nessa taxa, mais a TR, a 1ª parcela SAC de R$ 500 mil em 30 anos seria R$ 4.605,74. São médias dos contratos do mês, não a taxa oferecida a você: simule com a taxa da sua proposta.
Quanto a parcela do SAC cai a cada mês?
No começo, só cerca de R$ 3,09 por mês. No SAC você paga uma parte igual da dívida em toda parcela (R$ 500 mil divididos por 360) e os juros caem junto com o saldo, mas a TR corrige o saldo e essa parte todo mês (R$ 1.391,18 no 1º mês), o que segura a queda. A 1ª parcela é R$ 6.162,23, a 2ª R$ 6.159,14, e depois de 10 anos ela está em R$ 5.574,04.