Financiamento de R$ 400 mil: valor da parcela
Um financiamento de R$ 400 mil em 30 anos, a 12,05% ao ano mais TR (média da Caixa em setembro de 2026, segundo o Banco Central), começa com parcela de R$ 4.929,78 no SAC e termina em R$ 2.032,83. Na tabela Price, a parcela começa em R$ 3.946,82 e sobe com a TR até R$ 7.140,96. A TR é uma estimativa (0,1653% ao mês, média de 12 meses), sem seguros.
- Cálculo estimativo
- Como calculamos
Primeira parcela (SAC)
R$ 4.929,78
- Valor financiado
- R$ 400.000,00
- Última parcela
- R$ 2.032,83
- Total de juros
- R$ 848.012,52
- Correção pela TR
- R$ 146.903,35
- Total pago
- R$ 1.394.915,87
SAC x Price
| Sistema (R$) | SAC | Price |
|---|---|---|
| 1ª parcela | 4.930 | 3.947 |
| Última | 2.033 | 7.141 |
| Juros totais | 848.013 | 1.312.161 |
| Correção TR | 146.903 | 227.309 |
No SAC você paga R$ 544.554,15 a menos de juros e correção.
Parcela ao longo do tempo
Parcelas corrigidas pela TR, em R$ · eixo em anosAno 30
- SACR$ 2.203
- PriceR$ 7.012
Com a TR estimada, no SAC a parcela começa em R$ 4.929,78 e termina em R$ 2.032,83. Na Price ela começa em R$ 3.946,82 e sobe com a TR até R$ 7.140,96.
Toque, arraste ou passe o mouse no gráfico para ver cada ano.
Evolução ano a ano
| Ano | 1ª parcela do ano, com TR | Saldo no fim do ano |
|---|---|---|
| 1 | R$ 4.930 | R$ 394.407 |
| 2 | R$ 4.899 | R$ 388.429 |
| 3 | R$ 4.864 | R$ 382.054 |
| 4 | R$ 4.827 | R$ 375.269 |
| 5 | R$ 4.786 | R$ 368.058 |
| 6 | R$ 4.741 | R$ 360.409 |
| 7 | R$ 4.693 | R$ 352.306 |
| 8 | R$ 4.640 | R$ 343.733 |
| 9 | R$ 4.584 | R$ 334.677 |
| 10 | R$ 4.524 | R$ 325.120 |
| 11 | R$ 4.459 | R$ 315.047 |
| 12 | R$ 4.390 | R$ 304.440 |
| 13 | R$ 4.317 | R$ 293.282 |
| 14 | R$ 4.239 | R$ 281.556 |
| 15 | R$ 4.155 | R$ 269.242 |
| 16 | R$ 4.067 | R$ 256.323 |
| 17 | R$ 3.974 | R$ 242.779 |
| 18 | R$ 3.875 | R$ 228.589 |
| 19 | R$ 3.771 | R$ 213.735 |
| 20 | R$ 3.661 | R$ 198.194 |
| 21 | R$ 3.546 | R$ 181.945 |
| 22 | R$ 3.424 | R$ 164.966 |
| 23 | R$ 3.295 | R$ 147.235 |
| 24 | R$ 3.161 | R$ 128.727 |
| 25 | R$ 3.019 | R$ 109.420 |
| 26 | R$ 2.871 | R$ 89.288 |
| 27 | R$ 2.715 | R$ 68.307 |
| 28 | R$ 2.552 | R$ 46.449 |
| 29 | R$ 2.382 | R$ 23.690 |
| 30 | R$ 2.203 | R$ 0 |
A TR é uma estimativa constante: a real muda todo mês e pode ser maior ou menor. Seguros e taxas não variam nesta simulação. A proposta do banco mostra o CET oficial.
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O que muda nesse valor
No SAC a primeira parcela é R$ 982,96 maior que a da Price, mas juros e correção pela TR somam R$ 994.915,87 contra R$ 1.539.470,02: R$ 544.554,15 a menos, porque a dívida cai mais rápido. Esticar a Price para 35 anos baixa a primeira parcela só para R$ 3.889,36 e leva juros e correção a R$ 1.955.447,52. No Minha Casa Minha Vida, as condições dependem da faixa de renda da família e a taxa pode ser bem diferente desta média: veja as regras na página oficial do programa.
Minha Casa Minha Vida (Ministério das Cidades)| Prazo | SAC, 1ª | Price, 1ª | Juros + TR, SAC |
|---|---|---|---|
| 10 anos | 7.155,68 | 5.617,45 | 289.585,99 |
| 20 anos | 5.486,26 | 4.253,90 | 618.237,30 |
| 30 anos | 4.929,78 | 3.946,82 | 994.915,87 |
| 35 anos | 4.770,79 | 3.889,36 | 1.203.681,47 |
Perguntas frequentes
E se R$ 400 mil é o valor do imóvel?
Com 20% de entrada (R$ 80.000), você financia R$ 320.000: em 30 anos, com a mesma taxa e a mesma TR, a 1ª parcela SAC fica em R$ 3.943,83 e a Price, em R$ 3.157,46.
Qual é a taxa de juros da Caixa?
Em setembro de 2026, a média da Caixa no financiamento imobiliário com taxas de mercado, pós-fixado referenciado em TR, foi 12,05% ao ano (0,95% ao mês), segundo o Banco Central. Na linha de taxas reguladas, pós-fixado referenciado em TR, foi 7,98% ao ano. Nessa taxa, mais a TR, a 1ª parcela SAC de R$ 400 mil em 30 anos seria R$ 3.684,59. São médias dos contratos do mês, não a taxa oferecida a você: simule com a taxa da sua proposta.
Quanto a parcela do SAC cai a cada mês?
No começo, só cerca de R$ 2,47 por mês. No SAC você paga uma parte igual da dívida em toda parcela (R$ 400 mil divididos por 360) e os juros caem junto com o saldo, mas a TR corrige o saldo e essa parte todo mês (R$ 1.112,95 no 1º mês), o que segura a queda. A 1ª parcela é R$ 4.929,78, a 2ª R$ 4.927,31, e depois de 10 anos ela está em R$ 4.459,24.